O Registro de Imóveis se presta para constituir, declarar, modificar e extinguir DIREITOS REAIS.

     É fundamento de todo DIREITO REAL a definição tanto do OBJETO, quanto do seu TITULAR.

     O Direito só consegue proteger aquilo a que é dado conhecer.

    O conhecimento acerca do OBJETO do direito real inscrito é fundamental. É a regra! As exceções estão explícitas na norma.

    A força da exigência de especialização é de tamanha relevância que até Mandado de Registro extraído de Processo de Usucapião (modo originário) não pode ser registrado sem a necessária especialização objetiva. Neste sentido:

Processo Núm.:70080722465
Tipo de processo: Apelação Cível
Tribunal: Tribunal de Justiça do RS
Classe CNJ: Apelação
Relator: Liege Puricelli Pires
Redator:
Órgão Julgador: Décima Sétima Câmara Cível - TJRS
Comarca de Origem: PELOTAS
Seção: CIVEL
Assunto CNJ: Usucapião Ordinária
Decisão: Acordão
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE USUCAPIÃO. VERIFICAÇÃO DA ADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DESCONSTITUÍDA. A propositura de ação de usucapião, modo originário de aquisição da propriedade, em regra, só se mostra possível quando o modo derivado não se mostra factível. Na hipótese em exame, o imóvel que se pretende usucapir não apresenta matrícula específica, ou seja, não se encontra especializado. O desmembramento levado a efeito pela parte ré manteve a ausência de especialização entre a área que se pretende usucapir e as áreas registradas nas matrículas desmembradas. Essa circunstância não possibilita que eventual título translativo da propriedade em relação ao imóvel que se pretende usucapir venha ser registrado, uma vez que implicaria ofensa ao princípio da especialidade objetiva. Assim, verificada a adequação da via eleita, merece desconstituição a sentença de extinção do processo. RECURSO PROVIDO PARA FINS DE DESCONSTITUIÇÃO DA SENTENÇA. UNÂNIME.(Apelação Cível, Nº 70080722465, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em: 28-03-2019). Assunto: Direito Privado. Usucapião. Direito possessório. Cessão onerosa. Imóvel. Matrícula específica. Ausência. Via eleita. Adequação. Processo. Extinção. Sentença. Desconstituição.[0]

     Assim, com a publicação do Provimento nº 01/2020 (nova Consolidação Normativa Notarial e Registral), a Corregedoria-Geral da Justiça, atenta ao que a doutrina1 e a jurisprudência vem tratando a respeito do tema, tratou de elucidar quando o atendimento do Princípio da Especialidade Objetiva é necessário e quando ele pode ser mitigado. Vejamos:

Art. 416 – Aplicam-se ao serviço, à função e à atividade registral imobiliária, além da impessoalidade, moralidade e eficiência, os seguintes princípios próprios:

...

IX – especialidade objetiva – a exigir a plena e perfeita identificação do imóvel nos documentos apresentados para registro, entendido isso pela observância dos requisitos previstos no art. 176, §1º, II, 3 e no art. 225 da Lei nº 6.015/73, o que pode se dar pela instrução do título com documentos oficiais, e ressalvadas as exceções legais que autorizam a apuração de remanescente em momento posterior (vias férreas, aplicação dos arts. 195-A e 195-B da Lei nº 6.015/73, desapropriações judiciais, regularizações fundiárias, More Legal e Gleba Legal).

• Lei nº 6.015/73, art. 176, §1º, II, 3 e arts. 222, 223 e 225. (grifei)

     A partir da vigência da nova orientação normativa, que se dará em 02 de março de 2020, o Registro de Imóveis de Cachoeira do Sul, que tem a OBRIGAÇÃO de cumprir o regramento citado (art. 1º da CNNR), não aceitará mais títulos sem a disponibilização da perfeita caracterização do objeto nele contido (art. 176, §1º, II, 3 e art. 225 da Lei nº 6.015/73).

     O art. 674 igualmente retrata o modus operandi para o Registro de Imóveis agir:

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¹Sobre o significado do princípio da especialidade, Afrânio de Carvalho diz que:

“O princípio da especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado. Esse princípio, consubstancial ao registro, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatória de: a) todo imóvel que seja objeto de direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; b) toda dívida que seja garantida por um direito real, pois a quantia não pode ser indefinida, mas certa, expressa em moeda nacional” (Registro de Imóveis, Rio de Janeiro: Forense, 1998, 4ª ed., p.203).

Prossegue Afrânio de Carvalho, ainda sobre a especialidade, esclarecendo que:

“Assim, o requisito registral da especialização do imóvel, vertido no fraseado clássico do direito, significa a sua descrição como corpo certo, a sua representação escrita como individualidade autônoma, com o seu modo de ser físico, que o torna inconfundível e, portanto, heterogêneo em relação a qualquer outro. O corpo certo imobiliário ocupa lugar determinado no espaço, que é abrangido por seu contorno, dentro do qual se pode encontrar maior ou menor área, contanto que não sejam ultrapassadas as reais definidoras da entidade territorial" (obra citada, p. 206).

Art. 674 – Se o imóvel for parcialmente alienado, será encerrada a matrícula existente, abrindo-se novas para o imóvel remanescente e para o destacado.

     Sobre a necessidade de se exigir a apuração de remanescente, trata-se de matéria indiscutível.

     Quanto ao momento de apuração, até a publicação do Provimento nº 01/2020 realmente poderia haver divergência de entendimentos. Outrossim, com a redação dos dispositivos supra citados, que indicam expressamente a época (o tempo) em que as obrigações devem ser cumpridas, não há mais dúvida quanto à possibilidade de se deixar remanescentes para apurar apenas nos casos em que a norma autorizou (vias férreas, aplicação dos arts. 195-A e 195-B da Lei nº 6.015/73, desapropriações judiciais, regularizações fundiárias, More Legal e Gleba Legal), confirmando, assim, que os casos enquadrados na regra geral exigem a apuração do remanescente imediatamente com a criação de novas descrições de parcelas alienadas.