Os contratos de locação de imóveis urbanos são regulamentados pela Lei nº. 8.245/91. Tais contratos geram diversas obrigações e direitos tanto para o locador como para o locatário. Geralmente, tais contratos são firmados entre as partes e “engavetados”, não sendo levados ao Registro de Imóveis, o que pode ser um complicador.

O auxílio das Imobiliárias é de suma importância nesse sentido, ao informar às partes as vantagens do registro do contrato de locação.

O Registro da locação na matrícula do imóvel

O contrato de locação pode ser objeto de registro na matrícula do imóvel que será locado (artigo 167, I, 3 da Lei 6.015/73). Para ser levado a registro, é necessário que no contrato conste de modo expresso a cláusula de vigência no caso de alienação do imóvel locado, ou seja, deverá constar em suas disposições que, se vendido a terceiro, o futuro proprietário será obrigado a respeitar a locação já vigente, conforme modelo abaixo:

“DA CLÁUSULA DE VIGÊNCIA: Acordam as partes que o presente contrato surtirá efeitos mesmo se este imóvel for alienado a outrem, que deverá respeitar o prazo aqui fixado, com o competente registro deste na matrícula do imóvel, para os fins do art. 167, I, 3, da Lei 6.015/73.”

Desta forma, o contrato sai da sua atuação no campo dos direitos obrigacionais, passando a produzir efeitos perante terceiros! Uma vez registrada a locação na matrícula do imóvel, nenhum indivíduo poderá alegar seu desconhecimento, uma vez que as informações do registro imobiliário são públicas, obrigando assim o possível adquirente a respeitá-lo.

O direito de preferência

Além do registro da locação na matrícula do imóvel, o contrato de locação também pode dar ensejo à averbação do direito de preferência (art. 167, II, 16 da Lei 6.015/73). Tal direito se refere à preferência de aquisição pelo locatário, isto é, tal direito consiste na garantia do locatário de ser notificado pelo locador no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direito1s ou dação em pagamento do imóvel locado, oportunidade em que o locatário terá preferência para adquirir o imóvel, em igualdade de condições com terceiros (art. 27 da Lei 8.245/91).

Diferentemente da cláusula de vigência que deve ser expressa, o direito de preferência não depende de cláusula expressa no contrato. Ou seja, basta que o locatário leve ao Registro de Imóveis para averbação!

Das garantias

Por diversas vezes, o locatário não cumpre com as obrigações decorrentes do contrato de locação firmado, notadamente aquelas obrigações relativas ao pagamento dos valores devidos, causando assim prejuízos ao locador e também à imobiliária. Diante de tal situação, como forma de assegurar os direitos do locador, a lei estabelece que, ao celebrarem o contrato, as partes podem estabelecer uma garantia, caso as obrigações venham a ser descumpridas pelo locatário (art. 37 da Lei 8.245/91).

As modalidades de garantias estabelecidas pela lei são: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Dentre elas, a caução e a fiança são as modalidades de garantias mais utilizadas.

Pouco utilizada em relação à fiança, a CAUÇÃO LOCATÍCIA é uma excelente forma de garantia sobre determinado bem imóvel. Funciona assim: no contrato de locação, o locatário oferece outro imóvel como garantia para o caso de não cumprir com suas obrigações. Este imóvel pode pertencer ao próprio locatário ou a terceiro. Caso pertença a terceiro, este deve figurar no contrato de locação como caucionante, com firma reconhecida.

A caução que recai sobre bem imóvel deverá ser averbada na matrícula do respectivo imóvel dado em caução. Desta forma, o imóvel sobre o qual recai a caução passa a ser o imóvel caucionado e os seus proprietários, os caucionantes da locação. 

Vale dizer que tal averbação na matrícula do imóvel caucionado não tem o condão de tornar o imóvel indisponível, ou seja, o imóvel pode até ser vendido, mas a caução permanecerá vigente.

As partes contratantes podem eleger apenas uma das garantias. Se optarem pela caução, não podem estipular a fiança.

Em suma, quais as vantagens de registrar meu contrato de locação no Cartório?

Uma vez registrado, o contrato de locação passa a ter eficácia erga omnes, ou seja, ele terá eficácia perante todos, já que todas as informações levadas ao registro imobiliário são públicas, não podendo assim ninguém alegar sua ignorância ou desconhecimento. Logo, todos os atos relativos ao contrato de locação levados a registro tem como objetivo resguardar os direitos dos interessados, seja ele o locador ou o locatário, proporcionando assim uma maior segurança jurídica aos envolvidos.