O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

A Lei nº. 10.931/2004 instituiu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis que compõem a incorporação, com o objetivo de recuperar a construção civil com a venda de imóvel em planta pelos incorporadores imobiliários brasileiros, em face dos prejuízos causados por alguns empreendedores.

A adesão por este regime será efetivada quando da entrega do termo de opção junto a Secretaria da Receita Federal pelo incorporador ou proprietário do lote e da afetação do terreno e das acessões constantes do processo de incorporação. Primeiramente, será feito o registro da constituição do patrimônio de afetação no Registro de Títulos e Documentos, após sua averbação na matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis, por ocasião do registro da incorporação (memorial), nos termos da Lei nº. 4.591/1964 ou, no caso de incorporação já existente, em documento apartado poderá ser feita a opção – pelo incorporador – pelo regime especial de tributação.

A partir de então, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária sujeitos ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados manter-se-ão apartados da seara patrimonial do incorporador, não se comunicando; constituindo, portanto, um patrimônio separado, independente, destinado à efetiva consecução da obra e a entrega das unidades aos respectivos compradores. Logo, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas sobre as receitas auferidas no âmbito da incorporação.

Para o incorporador, no campo fiscal, é positiva a opção pelo regime especial de tributação gerado pelo patrimônio de afetação, em virtude da redução da carga fiscal para 7% da receita mensal. Quanto aos adquirentes, o regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, o que ocasionará um impulso nas vendas em planta, favorecendo os interessados na aquisição, em decorrência da separação patrimonial. Há garantia de que há um patrimônio reservado para a execução da obra! Com efeito, é facultado aos promissários-compradores o direito de fiscalizar e acompanhar o patrimônio de

afetação, através de uma Comissão de Representantes ou por interposta pessoa jurídica ou física.

A escolha deste regime ocasiona a separação patrimonial, sendo que o patrimônio afetado será destinado exclusivamente ao empreendimento, e o remanescente para saldar as demais obrigações.

Assim, pode-se afirmar que: o patrimônio de afetação nasce com a averbação na matrícula do imóvel e é irretratável; a afetação poderá ser requerida no memorial de incorporação ou em momento posterior, mas até a conclusão da obra (habite-se); a fiscalização do patrimônio de afetação é cabível a Comissão de Representantes ou a pessoa por esta nomeada; o patrimônio de afetação extinguir-se-á pela averbação da Construção (habite-se), pelos registros dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos correspondentes compradores e, quando for o caso, pela extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financeira do empreendimento ou ainda; no caso de desistência da incorporação, isto é, usado o prazo de carência, só será extinto se restituídos aos compradores das unidades as quantias devidas.

Deve-se reconhecer que, averbado o patrimônio de afetação, as vendas em planta subirão, em virtude de os compradores e as financeiras estarem melhor protegidos, gerando novos negócios. Isso é Segurança Jurídica!